Легализация самовольных строений

Легализация («узаконение») самовольных строений, пристроек и перепланировок

 

На сегодня прохождение всего разрешительного процесса и получение соответствующей документации на строительство объекта занимает довольно долгий срок (особенно в Киеве). Напомним, что общий порядок прохождения разрешительной процедуры выглядит следующим образом:

1. Получение разрешения на строительство (ст. 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III, далее – Закон о застройке).

2. Получение исходных данных на строительство (ст. 27 Закона о застройке).

3. Разработка и утверждение проектной документации на строительство (ст. 28 Закона о застройке).

4. Получение разрешения на проведение строительных работ (ст. 29 Закона о застройке).

Пройти вышеуказанную процедуру в короткий срок, к сожалению, удается не каждому. Тем более, что сроки получения разрешительной документации существенно отличаются от законодательно установленных. В связи с этим многие застройщики приступают к строительству объекта недвижимости самовольно, с последующей его легализацией.

В контексте данной статьи в первую очередь следует определиться с понятием «самовольное строительство».

Так, согласно ч. 1 ст. 376 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее – ГКУ) жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены либо строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, либо без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, либо с существенными нарушениями строительных норм и правил. В свою очередь, согласно ч. 2 той же статьи лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Кроме того, согласно ч. 10 ст. 29 Закона о застройке осуществление строительных работ на объектах градостроения без разрешения на выполнение строительных работ или его перерегистрации, а также осуществление не отмеченных в разрешении строительных работ считается самовольным строительством и влечет за собой ответственность согласно действующему законодательству.

Таким образом, объект недвижимости может  считаться самовольно построенным при наличии одного из условий:

• земельный участок не отведен для этой цели;

• отсутствует разрешение на застройку;

• отсутствует утвержденный проект;

• при строительстве были допущены существенные нарушения строительных норм.

Хотелось бы отметить, что понятие «строительство» охватывает не только новое строительство объекта. Так, согласно  «Конвенции 167 о безопасности и гигиене труда в строительстве» от 20.06.1988 г. термин «строительство» охватывает:

1) строительные работы, среди них земляные работы и сооружение, конструктивные изменения, реставрационные работы, капитальный и текущий ремонт (куда входят чистка и покраска) и снос всех видов домов или зданий;

2) гражданское строительство, включая земляные работы и сооружение, конструктивные изменения, капитальный и текущий ремонт и снос, например, аэропортов, доков, гаваней, внутренних водных путей, дамб, защитных сооружений на берегах рек и морей и вблизи зон обвалов, автомобильных дорог и шоссе, железных дорог, мостов, тоннелей, виадуков и объектов, связанных с предоставлением услуг, таких как коммуникации, дренаж, канализация, водоснабжение и энергоснабжение;

3) монтаж и демонтаж строений и конструкций из элементов заводского производства, а также производство сборных элементов на строительной площадке.

Кроме того, согласно п. 1.2.1 Правил застройки г. Киева, утвержденных Решением Киевского городского совета от 27.01.2005 г. № 11/2587,  строительство определяется как новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, техническое переоснащение предприятий.

Таким образом, юридическое понятие «самовольное строительство» является более широким и применяется не только в отношении нового строительства.

Согласно ч. 3 ст. 375 ГКУ право собственника земельного участка на застройку осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земельного участка по целевому назначению.

Также согласно ч. 2 ст. 331 ГКУ право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества  в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

В то же время законодательством предусмотрена возможность узаконивания (легализации) самовольного строения. Так, согласно ч. 2 ст. 376 ГКУ право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

Стоит отметить, что согласно ч. 5 ст. 376 ГКУ по требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает прав других лиц.

Таким образом, легализация самовольного строительства предусматривает обращение заинтересованного лица в суд с требованием признания права собственности на данный объект.

Итак, первым шагом для легализации самовольно построенного объекта недвижимости будет оформление правового титула на  земельный участок под уже построенный объект. В случае, если участок уже находится в собственности, но его целевое назначение не позволяет использовать самовольно построенный объект недвижимого имущества, необходимо будет осуществить изменение целевого назначения земельного участка в соответствии с Порядком изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.04.2002 г. № 502.  Согласно п. 12 данного Порядка решение сельского, поселкового, местного совета или соответствующего органа исполнительной власти является основанием для оформления гражданину или юридическому лицу государственного акта на право собственности на земельный участок с измененным целевым назначением.

Также, для подтверждения факта самовольного строительства, для начала необходимо провести техническую инвентаризацию объекта. В соответствии с п. 1.4 Инструкции № 127 техническую инвентаризацию вновь построенных (реконструированных) и наличенствующих объектов выполняют за счет заказчиков коммунальные предприятия – бюро технической инвентаризации (далее — БТИ).

Результатом проведения БТИ технической инвентаризации объекта самовольного строительства является получение техпаспорта с отметкой «самовольно построенные здания (части зданий)», плана земельного участка и оценочных актов «построено самовольно».

На сегодня судебная практика легализации самовольного строительства относительно выбора ответчика, доказательств, которые представляются в суд, неоднозначна. При судебной процедуре легализации объекта недвижимого имущества немаловажным вопросом является выбор ответчика по делу.

Высший хозяйственный суд высказывает мнение, что ответчиком по иску может быть орган, регистрирующий право собственности на недвижимое имущество. А таким органом в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. № 7/5 (далее — Временное положение), является БТИ.

В любом случае, при выборе ответчика по делу о легализации самовольно построенного объекта недвижимости (особенно в регионах) следует учитывать специфику местной судебной практики.

После вынесения решения о признании права собственности на самовольное строение проблемы у собственника самостроя не заканчиваются. Так, согласно ч. 1 ст. 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации. В то же время, согласно п. 1.6  Временного положения регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке, при наличии материалов технической инвентаризации, подготовленных тем БТИ, которое проводит регистрацию права собственности на эти объекты.

Еще одним путем легализации самовольно построенного объекта недвижимости является обращение к соответствующему органу местного самоуправления с заявлением об узаконивании объекта самовольного строительства, которое будет рассмотрено соответствующей комиссией. Однако в последнее время местные советы отказывают в таком узаконивании, ссылаясь на положения ст. 376 ГКУ, и узаконивание чаще всего происходит через суд.

Что касается физлиц, то согласно ст. 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях от 07.12.1984 г. № 8073-X самовольное строительство зданий или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида домов или строений в процессе эксплуатации влечет за собой наложение штрафа на граждан от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан. Так же, согласно ст. 376 ГКУ, лицо, возвевшее самострой может быть обязано снести данные строения по решению суда.

 

Мы всегда готовы оказать Вам юридическую помощь и качественно в кротчайший срок сможем предложить варианты решений ваших вопросов связанных с самовольными строениями, пристройками. А также  если у Вас возникнут трудности с оформлением перепланировок и реконструкций строений и сооружений.

 

 

«Лишний» балкон. Как его узаконить?

 

«Лишний» балкон. Как его узаконить?

Лучше прослыть занудным и привередливым человеком, чем через год-два обнаружить, что ваш балкон дает осадку и, возможно, даже может повредить всему дому

Квартира на нижних этажах имеет как минимум одно преимущество: ее можно расширить за счет пристройки балкона. Если учитывать, что в «хрущевках» комнаты бывают по12 метров, а пристроенные балконы по24 метра, это существенное изменение.

 

План А.

Строительство по закону. Со всеми согласованиями и разрешениями.

 

План Б.

Утром балкон – вечером документы. Конечно, не все так быстро. Но суть та же: сначала само строительство, потом его «узаконивание». Говорят, что это обходится даже дешевле. Но может случиться и наоборот: все уже готово – а узаконить не получается. Продать такую квартиру будет практически невозможно, а вот жить в ней можно сколько угодно.

 

Так как вариант А является более легитимным, его мы и рассмотрим. Пристройка балкона требует не меньше документов, чем перепланировка квартиры. Если у вас есть время, силы, нервы и деньги бегать по инстанциям – вот список необходимых документов, в порядке их получения.

 

1. Заявка в государственную администрацию о разрешении на пристройку балкона. К ней прилагаются:

– документы о праве собственности на жилье (приватизация, договор купли-продажи, договор дарения, документы, подтверждающие право собственности в случае наследования жилья);

– справка из бюро технической инвентаризации (действительна в течение 3 месяцев – так что нет смысла брать ее заранее);

– разрешение из жилищно-коммунального хозяйства;

– документы, подтверждающие согласие соседей, живущих вокруг вас (справа-слева, сверху-снизу, не удивляйтесь, бывают пристроенные балконы не только на первом этаже);

– проект работ, составленный организацией, имеющей соответствующую лицензию. Если вы таких фирм и организаций не знаете – загляните в телефонный справочник, как правило, в любом крупном городе есть проектный институт;

– согласования. Это самое сложное и хлопотное. Необходимо взять справки от коммунальщиков: из службы газа, теплосетей и водоканала. Поводом для отказа в выдаче разрешения могут стать любые коммуникации, расположенные ближе2,5 метровот будущего балкона или его фундамента. А еще нужны разрешения от пожарных и санстанции. (До сих пор мучаюсь вопросом: причем здесь санитарно-эпидемиологическая станция, неужели мой балкон может стать причиной ухудшения эпидемиологической обстановки в районе?)

 

После подачи всех перечисленных документов в районную (городскую) администрацию, придется ждать их разрешения на постройку балкона. По закону, ответ на любой запрос в органы власти должен быть получен не позднее 1 месяца, но на практике получается немного не так. То есть, формально можно получить ответ «Ваш вопрос в стадии рассмотрения» или «Мы над этим работаем».

 

Этот этап занял много места на бумаге и доставляет много хлопот, это самый физически легкий и нервно-затратный из всех последующих. Сэкономить можно и в том случае, если вы никуда не спешите и готовы ждать все ответы на запросы и заявления, что может затянуть процесс на несколько месяцев. А также согласны сами ходить по инстанциям и со всеми договариваться.

 

«Договаривание» – это отдельная статья расходов и точному прогнозированию не подлежит. Все зависит от места жительства, ваших связей, жадности чиновников и умения договариваться. А вдруг они (чиновники) у вас честные и делают свою работу без дополнительных денежных вливаний. Не секрет, что стоимость и количество «борзых щенков» могут быть уменьшены в процессе «договаривания» – при известном опыте. Также учитывается и скорость получения необходимых документов: хотите быстрее – придется доплатить.

 

2. После получения разрешения выполняются собственно строительные работы с последующим принятием их комиссией. В комиссии обычно находятся все те же сотрудники коммунальных служб (ЖЭК, газ, теплосети и водоканал), представитель проектной организации, вы сами (или подрядчик – если вы официально нанимали строительную организацию), госадминистрация. При положительном результате должен быть составлен акт о соответствии строительного объекта проекту и принятии его в эксплуатацию.

 

Это самый долгий и физически тяжелый этап. Даже если балкон вы будете строить не сами лично, придется найти строителей и постоянно их контролировать, особенно на стадии закладки фундамента. Так называемые «скрытые работы» обычно нельзя проконтролировать на последующих этапах. Лучше самому проверить, что в фундамент залили именно столько бетона (еще необходимо проверить его класс или марку), сколько указано в проекте, и использовали арматуру из соответствующего материала и нужного диаметра. На «взрослых» серьезных строительных объектах даже составляется акт о приемке скрытых работ. Лучше прослыть занудным и привередливым человеком, чем через год-два обнаружить, что ваш балкон дает осадку и, возможно, даже может повредить всему дому.

 

3. После принятия балкона комиссией (как-то язык не поворачивается назвать его объектом) придется опять идти в БТИ и получать новый техпаспорт. Это самая приятная, недорогая (если не торопитесь) и спокойная процедура за все время строительства и оформления пристройки.

Мы всегда готовы оказать Вам юридическую помощь и качественно в кротчайший срок сможем предложить варианты решений ваших вопросов связанных с самовольными строениями, пристройками. А также  если у Вас возникнут трудности с оформлением перепланировок и реконструкций строений и сооружений.

 

Финикия. История древних цивилизаций: http://info37.ru/ – Лекция по истории древних цивилизаций.